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中國社會科(ke)學院城市與(yu)競(jing)爭力(li)研究(jiu)中xing)鬧魅文(wen) peng)飛近日在中xing)律綣shi)論壇上表示,2020年,樓市將繼(ji)續處(chu)在降(jiang)溫通(tong)道(dao),在沒有重大(da)政策轉向(xiang)和意(yi)外(wai)事件沖擊下,不(bu)會出(chu)現劇烈(lie)波動。

發言摘要如下︰

2019年的回(hui)顧

2019年,樓市初步(bu)進入穩定健(jian)康發展狀態,基(ji)本實現三穩調控(kong)目標(biao),是(shi)近年來(lai)最好的狀態。具體看︰

第一,時間上,穩中有變,四季(ji)逆轉。

全國房價增(zeng)幅(fu)經歷降(jiang)、升、降(jiang)再企(qi)穩的過程,同比增(zeng)幅(fu)由(you)2019年6.6%。銷售額變動總體平穩,月度商品(pin)房銷售額增(zeng)長率有升有降(jiang),2019年同比增(zeng)長-0.1%。新開工面(mian)積(ji)、施工面(mian)積(ji)與(yu)竣工面(mian)積(ji)之間的增(zeng)幅(fu)差距由(you)大(da)變小(xiao)。反映出(chu)總體的現房供(gong)應在增(zeng)長,潛在供(gong)給又(you)在持(chi)續增(zeng)加(jia)。待售商品(pin)房面(mian)積(ji)持(chi)續下lu)jiang),但(dan)下lu)jiang)由(you)加(jia)速(su)轉向(xiang)減速(su)。2019年2月至10月,現房存銷比由(you)17.94(月)持(chi)續下lu)jiang)到15.92(月),已處(chu)于6~18個月的合理區間。期房存銷比由(you)2016年的3.1(年)下lu)jiang)至2017年的2.8(年)和2018的 2.7(年),但(dan)到2019年逆勢上升至3.0年,期房去化壓(ya)力(li)較之前有所(suo)增(zeng)加(jia)。全國房地產開發投資額增(zeng)幅(fu)變動平穩,2019年同比增(zeng)長9.9%。

第二(er),空(kong)間上,降(jiang)溫明顯,分化再現。

全國房價總體下lu)jiang)城市數量(liang)和下lu)jiang)速(su)度超過去年同期。一、二(er)線城市xing)鏊su)同頻(pin)回(hui)升,三、四線城市xing)鏊su)共同下lu)jiang)。東部地區房價增(zeng)速(su)變動相對(dui)平穩,中西部和東北地區增(zeng)速(su)明顯下lu)jiang)。城市群中xing)某鞘蟹考弁 仍zeng)速(su)回(hui)升,非中xing)某鞘諧鞘蟹考墼zeng)速(su)有所(suo)下lu)jiang)。

分析原因(yin)︰總體上,面(mian)對(dui)復雜嚴峻的國內(na)經濟形勢,中央調控(kong)持(chi)續給力(li)不(bu)動搖,基(ji)礎制(zhi)度改(gai)革邁出(chu)重要步(bu)伐,效(xiao)果顯著(zhu),值得(de)點贊(zan)。具體看,持(chi)續調控(kong)的力(li)度和節奏(zou)直接和間接影響金融機構等市場的行(xing)為和預期,導致總體穩定的前提下,樓市冬(dong)冷、春熱、夏暖(nuan)、秋涼,樓市年穩季(ji)變。

2020年展望(wang)

2020年樓市將繼(ji)續保持(chi)“年穩季(ji)變”的特點,空(kong)間持(chi)續分化,風險如影隨(sui)行(xing)。

第一,總體上,市場繼(ji)續處(chu)在降(jiang)溫通(tong)道(dao)。在沒有重大(da)政策轉向(xiang)和意(yi)外(wai)事件沖擊的情況(kuang)下,不(bu)會出(chu)現劇烈(lie)的波動。

具體看,商品(pin)房價格同比增(zeng)幅(fu)保持(chi)在5-8%區間,商品(pin)房銷售面(mian)積(ji)同比增(zeng)幅(fu)將保持(chi)在-1到2%,房地產開發投資同比增(zeng)速(su)將持(chi)續在7-10%區間內(na)。

主要因(yin)為︰城鎮化率加(jia)速(su)期決定市場預期相對(dui)樂觀。住房剛性(xing)、改(gai)善性(xing)和重置(zhi)需求依然較大(da)。炒房的利(li)益機制(zhi)沒有完(wan)全消除。宏(hong)觀經濟和外(wai)部環(huan)境(jing)對(dui)房地產不(bu)利(li)影響有限。樓市調控(kong)不(bu)太可(ke)能放松(song)。

第二(er),時間上,降(jiang)溫中還有起(qi)伏和波動。

2020年春夏秋冬(dong)的樓市仍將面(mian)臨(lin),升降(jiang)交替,窄幅(fu)波動。因(yin)為市場環(huan)境(jing)及預期在不(bu)斷變化中,調控(kong)政策或根據樓市當期和未來(lai)可(ke)能的變化會適時微調。

第三,空(kong)間上,城市分化可(ke)能持(chi)續凸顯。

2020年,一、二(er)線城市xiao)  砍鞘小(xiao) 際腥Τ鞘腥骸?厥庾試闖鞘杏yu)四、五(wu)線及以下城市xiao)?韃慷 背鞘小(xiao) 鞘腥閡醞wai)、資源枯竭(jie)城市的經濟和人口的分化將持(chi)續。

主要因(yin)為︰經濟基(ji)本面(mian)變化決定樓市xing)誑kong)間上持(chi)續分化。2020年國家一些區域政策調整以及新的區域規劃陸(lu)續出(chu)台將加(jia)劇分化。過去2017-2018年邊緣區域樓市的逆襲將加(jia)劇分化。

第四,風險上,總體下lu)jiang)中局(ju)部可(ke)能上升。

當前的均(jun)衡是(shi)鐵令下的弱均(jun)衡,調控(kong)操作若有不(bu)當,樓市xing)誦xing)有滑出(chu)合理區間的風險。市場主體尤其開發企(qi)業(ye)de)媼lin)資金鏈斷裂和破產倒(dao)閉風險。總體存銷比再度回(hui)升預示個別區域過剩(sheng)嚴重。

2020年對(dui)策建議

應堅持(chi)調控(kong)不(bu)動搖,完(wan)善pin) kong)的機制(zhi),加(jia)快(kuai)相關基(ji)礎制(zhi)度改(gai)革。

第一,重構gou)康夭yu)宏(hong)觀經濟關系。妥善應對(dui)宏(hong)觀經濟和外(wai)部環(huan)境(jing)的挑戰jian)H米》炕hui)歸到民生的初心、居(ji)住的功能。在抑制(zhi)炒的同時,支持(chi)剛性(xing)需求、改(gai)善性(xing)需求和重置(zhi)需求。讓穩增(zeng)長與(yu)穩樓市並進,促進房地產的轉型升級(ji)帶動整體結(jie)構的調整。加(jia)快(kuai)城市更(geng)新和舊房改(gai)造,讓房地產在調控(kong)中邁向(xiang)高質量(liang)發展。

第二(er),堅持(chi)房地產調控(kong)不(bu)動搖。提升調控(kong)的政治佔位,保持(chi)戰略定力(li)。強化三穩目標(biao),落實主體責任。實施區間調控(kong),把握節奏(zou)與(yu)力(li)度,用好極限施壓(ya)。做好防控(kong)樓市雙向(xiang)劇烈(lie)波動預案。

第三,完(wan)善“一城一策”調控(kong)機制(zhi)。完(wan)善“一城一策”全國住房、土地和金融的市場監(jian)管體系。健(jian)全“一城一策”的住房、土地、金融的聯動機制(zhi)。探索土地、財稅和金融等統一性(xing)政策“一城一策”執行(xing)。探索“一城一策”的主要政策匹配機制(zhi)。

第四,加(jia)快(kuai)基(ji)礎性(xing)配套制(zhi)度改(gai)革。繼(ji)續深化集體建設用地和宅基(ji)地市場化改(gai)革。建立土地用途變性(xing)的利(li)益共享機制(zhi)。加(jia)快(kuai)建立“住房ke)戀?副biao)隨(sui)人口流(liu)動掛鉤”的制(zhi)度。繼(ji)續建立土地供(gong)應與(yu)商品(pin)房去化周期聯動機制(zhi)。完(wan)善“限房價競(jing)地價”、“限地價競(jing)配建”等拍賣(mai)制(zhi)度;完(wan)善金融機構的公(gong)司ju)衛硤逑擔 緯山鶉諢骨鰲白 北塴俺礎鋇哪na)在機制(zhi)。完(wan)善多層(ceng)次商品(pin)房和保障房金融體系,形成“短(duan)借(jie)長還”的融資機制(zhi)。建立住房金融審慎監(jian)管制(zhi)度;建立全國統一的稅收制(zhi)度,改(gai)革稅收征管制(zhi)度。開征房地產稅,重塑房地產稅收體系。

第五(wu),加(jia)快(kuai)住房供(gong)給側結(jie)構性(xing)改(gai)革。以產權化為主線,構建中國住房的供(gong)應體系。以城鎮化為基(ji)礎,構建中國住房的空(kong)間體系。以智能化為目標(biao),構建中國住房高質量(liang)的產品(pin)及產業(ye)體系。從而繪制(zhi)樓市xing)祿ji)因(yin)圖譜。

作者︰倪鵬(peng)飛

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